AENGEVELT analysiert hohe Dynamik am Logistikmarkt der Region Leipzig-Halle
Der Logistikmarkt der Region Leipzig erreichte im Berichtsjahr 2014 einen Flächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 235.000 m². Gegenüber dem Vorjahr (2013: rd. 190.000 m²) bedeutet dies einen markanten Anstieg um 24%. Zudem liegt das Ergebnis 26% über dem Mittelwert der jüngsten fünf Jahre (Ø 2009 bis 2013: 187.000 m²). Das ist umso beachtlicher angesichts des im Jahre 2011 erzielten Rekordumsatzes von rd. 345.000 m² (u.a. aufgrund des von AENGEVELT vermittelten Verkaufs des 338.000 m² umfassenden Quelle-Areals mit rd. 200.000 m² Nutzfläche), der das 5-Jahres-Mittel überdurchschnittlich erhöht hat.
Für das Jahr 2015 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen erneut hohen Logistikflächenumsatz von rund 235.000 m². So haben die Spezialisten des Leipziger "AENGEVELT-Kompetenzzentrums Logistik“ Flächengesuche im sechsstelligen m²-Bereich erfasst und zudem in den ersten drei Monaten dieses Jahres bereits rd. 50.000 m² Logistikfläche im Raum Leipzig–Halle (Kauf und Miete) vermittelt. Dazu zählt u.a. der Mietvertragsabschluss von ThyssenKrupp über rd. 10.500 m² Fläche in dem Neubauprojekt „Böttcherweg 5“ im GVZ Leipzig.
Einen limitierenden Faktor für 2015 sieht AENGEVELT indessen wie bereits in den Vorjahren in dem (zu) knappen Angebot bedarfs- und marktgerechter Logistikflächen.
Rahmenbedingungen
• Bereits die Ansiedlungen von AMAZON (ca. 2.000 Mitarbeiter), die Zentrallager von Rossmann und REWE sowie die Eröffnung des DHL Luftfracht-Drehkreuzes am Airport Leipzig/Halle im Jahr 2008 brachten der Region die entscheidenden Anstoßimpulse für ihren wirtschaftlichen Aufschwung.
• Noch weitaus bedeutender für die industrielle Basis der Region Leipzig/Halle waren die Großansiedlungen von Porsche und BWM:
- Im Rahmen eines mehrstufigen Auswahlverfahrens wurden von Porsche insgesamt 17 Standorte in Deutschland geprüft, 1999 entschied sich dann das Management für den Produktionsstandort Leipzig. Heute dient das Porsche-Werk Leipzig der Montage des Porsche Cayenne und des Porsche Panamera sowie der Herstellung des Porsche Macan. Heute sind am Standort Leipzig nach Angaben von Porsche 3.250 Mitarbeiter beschäftigt, und die Einstellung weiterer 600 Mitarbeiter, d. h. Aufstockung auf dann 3.850 Mitarbeiter, ist konkret geplant.
- 2001 fiel zudem die Standortentscheidung für das BMW-Werk Leipzig. Das BMW-Werk dient der Montage des „BMW 2er“ in verschiedenen Varianten, seit 2013 läuft der BMW i3 vom Band, und 2014 startete die Serienproduktion einer Variante des BWI i8. Heute arbeiten bei der BMW Group, Werk Leipzig, über 4.700 Mitarbeiter.
• Ein aussagefähiger Beleg, dass die Industrie und die Logistik- und Lagerbranche zusammen mit der Automobilbranche auch künftig die Wachstumsmotoren in der Region sein werden, ist der weitere Ausbau des DHL Luftfrachtdrehkreuzes Leipzig. Allein in den kommenden vier Jahren sollen rd. EUR 150 Mio. am Flughafen Leipzig/Halle investiert werden und etwa 400 neue Arbeitsplätze entstehen. Hierdurch werden Nachfrage und Flächenumsätze in der Region im Segment Lagerflächen weiter stimuliert.
„Wachstumsmotor“ Flughafen Leipzig/Halle
• Im Vergleich mit dem Bundestrend wächst der Frachtumsatz am Flughafen Leipzig/Halle nach wie vor überdurchschnittlich. Während 2014 deutschlandweit das Frachtvolumen an den Flughäfen um 2,1% wuchs, legte Leipzig/Halle um 2,7% zu.
• Gemessen am Frachtumschlag rangiert der Flughafen Leipzig/Halle nach Frankfurt a.M. (rd. 2,16 Mio. Tonnen) mit rd. 911.000 Tonnen im Jahr 2014 nun schon seit 2010 deutschlandweit auf dem zweiten Platz.
• Europaweit ist Leipzig – gemessen am Frachtaufkommen – Mitglied der Top 5 zusammen mit Frankfurt, Paris (Charles de Gaulle), London (Heathrow) und Amsterdam.
Gewerbebauland - optimale Bedingungen für Neuansiedlungen bzw. Expansionen
• Das Angebot an Gewerbeflächen, das vorrangig in etablierten Gewerbegebieten liegt und der Nutzung werkstattgebundener Dienstleistungen, dem produzierenden Gewerbe bzw. der Logistikbranche vorbehalten ist, ist in der Region Leipzig gut: Durch gezielte regionale und Ländergrenzen überschreitende Zusammenarbeit wird sichergestellt, dass attraktive Gewerbe- und Industrieflächen zu marktgerechten Bedingungen für Ansiedlungen zur Verfügung stehen. Vor dem Hintergrund regionaler Abstimmung und optimierten Gewerbeflächenmanagements finden in der Region Leipzig/Halle Nachfrager heute wettbewerbsfähige Bedingungen für weitere Neuansiedlungen bzw. Expansionen.
• So stellte sich das mittlere (rechnerisch ermittelte) Preisniveau für Grundstücke zur gewerblichen Nutzung 2014 mit EUR 32,-/m² unter dem Vorjahreswert (2013: EUR 38,-/m²) und dem mittleren Durchschnittspreis der jüngsten 10 Jahre (Ø 2004 bis 2013: EUR 54,-/m²).
• Aktuell reicht die Preisspanne innerhalb der Leipziger Stadtgrenze für einfache Gewerbegrundstücke (produzierendes Gewerbe) von EUR 15,-/m² bis EUR 65,-/m² (2013: EUR 15,-/m² bis EUR 60,-/m²).
Ungeachtet knappen Angebots: Stabiles Logistikmietpreisniveau
• Ungeachtet zunehmender Flächenverknappungen marktgerechter Logistikflächen lag der marktübliche Durchschnittsmietpreis für Lager bzw. Logistikanlagen 2014 in der Region Leipzig stabil zum Vorjahr bei EUR 3,67/m².
• 2013 reicht das Preisband für Logistikanlagen der neuen Generation unverändert von EUR 3,90/m² (i.d.R. für Flächenzuschnitte ab 10.000 m²) bis EUR 4,80/m² für kleinere Flächen.
• Im Rampensegment liegt der Durchschnittspreis – wie bereits in den Vorjahren – bei EUR 3,65/m². Die günstigsten Mietpreise bewegen sich bei großflächigen Anmietungen (größer 10.000 m²) zwischen EUR 3,40/m² und rd. EUR 3,70/m² und bei kleineren Zuschnitten zwischen EUR 3,50/m² und EUR 3,90/m²,
• Ebenfalls auf Vorjahresniveau bewegen sich im bedarfsgerechten Bestand (ebenerdig und befahrbar) zwischen EUR 2,70/m² und EUR 3,30/m².
AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert folgende Trends:
• Die Expansion der Automotive-Industrie in der Region Leipzig/Halle wird nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH den Industriestandort Leipzig weiter stärken. Damit steigt auch die Flächennachfrage nach Industrie- und Logistikflächen weiter. Das Flächenangebot wird dabei - aufgrund der anhaltend restriktiven Finanzierungsbedingungen - auch weiterhin langsamer wachsen als die Flächennachfrage (Neuansiedlung, Expansion, Bestandserneuerung). Dementsprechend wird der Druck auf die Spitzenmieten (zunächst) moderat zunehmen. Das Mietniveau wird im Topsegment im neuen Berichtszeitraum 2015/2016 in der Tendenz verhalten steigen.
• Im Trend ist davon auszugehen, dass die „letzte Meile“ weiter für den Konsum an Bedeutung gewinnt. Bereits heute bieten die führenden Logistiker „Time-Slot-Services“ auch im privaten Bereich an. Dass diese Dienstleistungen zunehmen, steht außer Frage. Entsprechend liegt es auf der Hand, dass verkehrsgünstige Standorte in innerstädtischen Lagen für kleinere Verteilerzentren in den Fokus rücken. Mittel- bis langfristig könnte ein neuer (alter) Bedarf entstehen: Zum einen betrifft dies kleinere innerstädtische Verteilstationen (weitere Zunahmen des individualisierten Konsum-Handels), zum anderen mögliche innerstädtische/periphäre Produktionsstandorte (Industrie 4.0 bzw. individualisierte Konsum-Produktion).
Firma: AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Kontakt-Informationen:
Ansprechpartner: Thomas Glodek
Stadt: Düsseldorf
Telefon: 0211-83 91-307
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