DIP analysiert hohe Nachfrage am deutschen Logistikmarkt bei knappem Angebot
Jahresbilanz 2013 von DIP – Deutsche Immobilien-Partner Wuchs die deutsche Wirtschaftsleistung 2013 im Vorjahresvergleich um 0,5%, prognostiziert die Bundesregierung für 2014 ein anziehendes deutschlandweites Wirtschaftswachstum von rd. 1,7%. Zusätzlich wird die deutsche Wirtschaft 2014 von der Erholung im gesamten Euro-Raum profitieren sowie von einer regen Binnennachfrage, die durch eine wieder gesteigerte Investitionstätigkeit gestützt wird.
Vor diesem Hintergrund profitiert die Logistikbranche nach Analysen von DIP – Deutsche Immobilien-Partner in besonderem Maße von der Zunahme der internationalen Arbeitsteilung und der vernetzten internationalen Produktionsprozesse (Außenhandel), der steigenden Nachfrage nach individualisierten Produkten sowie von dem beträchtlichen Wachstum des Onlinehandels (Binnenhandel).
Diese sich überlagernden Prozesse stimulieren die Logistikbranche als typische „Reaktionsindustrie“ und damit die Flächennachfrage in diesem Segment mit der Folge eines anziehenden Investoreninteresses. Entsprechend waren Logistikimmobilien nach Analysen von DIP 2013 in Deutschland mit einem Transaktionsvolumen von rd. EUR 2,4 Mrd. bzw. einem Marktanteil von rd. 8% (gemessen an allen gewerblichen Immobilientransaktionen) der drittbeliebteste Immobilientyp (nach Büro- und Einzelhandelsinvestments).
Logistik-Investments: knappes Angebot, hohes Preisniveau
Die geschilderte wirtschaftliche Entwicklung hat Einfluss auf den Güterverkehr und den Warenfluss. Wächst die Wirtschaft, profitieren Transporteure ebenso wie Anbieter von Logistikflächen. Die restriktiven Finanzierungsbedingungen und hohen Forderungen seitens der Finanzierungsinstitute führen indessen dazu, dass nach wie vor kaum neue und zugleich verfügbare (spekulative) Flächen auf den Markt kommen: Rund drei Viertel des Transaktionsvolumens entfielen daher auf Bestandsimmobilien und lediglich etwa ein Viertel auf Projektentwicklungen, Modernisierungen bzw. Neubau.
• Für erstklassige Logistik- bzw. Light-Industrieobjekte blieb das Preisniveau hoch bzw. ist z.T. sogar weiter gestiegen. Im Mittel der analysierten DIP-Standorte (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Hamburg, Hannover, Köln, Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart) lag die Spitzenrendite 2013 bei 7,09% und damit geringfügig niedriger als vor 12 Monaten (2012: 7,13 %).
• Die „teuersten“ Städte, gemessen an den Spitzenrenditen für Logistikobjekte, sind Hamburg und München. An diesen beiden Standorten werden erstklassige Logistikobjekte zu einer Spitzenrendite von konstant 6,5% gehandelt.
• Danach folgt Frankfurt a.M. Hier werden Top-Objekte zu einer Anfangsrendite von 6,7% gehandelt (-10 Basispunkte).
• In Düsseldorf gab die Spitzenrendite um 20 Basispunkte auf 6,9% nach.
• Nachdem im Vorjahr in Nürnberg die Spitzenrendite um 30 Basispunkte nachgab, stabilisierte sich 2013 das Preisniveau im Jahresverlauf. Mit einer Spitzenrendite von aktuell 7,0% rangiert Nürnberg nun an fünfter Stelle.
• In Hannover und Leipzig liegt die Anfangsrendite konstant bei 7,1%, gefolgt von Berlin mit 7,2% und Köln mit 7,3%.
• In Bremen und Stuttgart erzielen Spitzen-Logistikobjekte eine Anfangsrendite von 7,5%, in Dresden 7,8%.
• Ungeachtet vom Standort und der Region ist die Bandbreite der Renditen in Abhängigkeit von der Laufzeit der Verträge und der Lage groß und streut in der Regel zwischen 9% bis 11%. Dies wird sich nach Einschätzung von DIP künftig kaum ändern: Aus heutiger Sicht spricht mittelfristig alles für eine Stabilisierung auf aktuellem Niveau.
Ansiedlungsfreundliche Grundstückspreise
Die meisten Kommunen stehen im engen räumlichen Wettbewerb mit ihren Nachbargemeinden und sorgen so (abgesehen von wenigen Ausnahmen) im Rahmen einer aktiven und expansiven Baulandpolitik für preiswerte Bodenpreise. Der Trend stabiler Bodenpreise hielt damit auch im vergangenen Jahr an. In den analysierten DIP-Märkten stiegen die Gewerbebaulandpreise lediglich um EUR 1,83/m² auf durchschnittlich EUR 104,-/m² an:
• Die höchsten Preise für Gewerbegrundstücke wurden 2013 mit durchschnittlich rd. EUR 225,-/m² in Stuttgart aufgerufen (2012: EUR 200,-/m²).
• Zu den zweiteuersten Städten zählen mit rd. EUR 220,-/m² München (+/-0) und Frankfurt a.M. (+ EUR 5,-/m²).
• In Nürnberg werden konstant EUR 163,-/m² erzielt, in Hamburg EUR 160,-/m².
• An sechster Stelle rangiert Düsseldorf mit einem durchschnittlichen Grundstückspreis von EUR 115,-/m² (+ EUR 5,-/m²).
• Mit Grundstückpreisen zwischen EUR 55,-/m² bis EUR 85,-/m² rangieren die Städte Köln (EUR 85,-/m²), Essen (EUR 78,-/m²), Berlin (EUR 70,-/m²) und Hannover (EUR 58,-/m²) im unteren Mittelfeld. Bis auf Köln zogen die mittleren Grundstückspreise in diesen Städten binnen Jahresfrist um bis zu EUR 5,-/m² leicht an.
• Vergleichbar günstig ist das Gewerbebauland in den beiden Logistikspots Bremen (EUR 48,-/m²; + EUR 5,-/m²) und Leipzig (EUR 43,-/m²). Dies gilt auch für Dresden mit rd. EUR 40,-/m² (- EUR 3,-/m²).
• Am günstigsten sind Gewerbegrundstücke im Mittel in Magdeburg (EUR 28,-/m²) und Rostock (EUR 24,-/m²).
Überwiegend stabiles Mietniveau für Logistik-Immobilien
Ungeachtet der anhaltend positiven konjunkturellen Entwicklung blieb das Mietniveau in den vergangenen Jahren nahezu konstant. Hier hat sich auch 2013 kaum etwas geändert. Vielerorts treten zwar erste Knappheitstendenzen auf, auf das Mietniveau hat dies nach Analysen von DIP bislang aber (noch) keine massiven Auswirkungen. Vielmehr schränkt es lediglich die Expansionswünsche der Logistikdienstleister ein.
• Die Spitzenmieten haben sich im Jahresverlauf überwiegend als stabil erwiesen und sich im Durchschnitt der DIP-Märkte nur geringfügig auf EUR 5,14/m² erhöht (2012: EUR 5,11/m²).
• Den höchsten Preisanstieg analysierte DIP in Frankfurt a.M. mit einem Plus von EUR 0,20/m² bzw. 3 %. In München, Nürnberg und Stuttgart stiegen die Spitzenmieten um jeweils EUR 0,10/m². In den anderen DIP-Märkten blieben die Preise stabil.
• Allerdings variieren die Spitzenmieten für moderne Logistikimmobilien je nach Standort bzw. Region deutschlandweit erheblich: Mit einer Spitzenmiete von EUR 6,60/m² sind München und Stuttgart die teuersten Logistik-Standorte, deutlich vor Frankfurt mit EUR 6,20/m². Auf den weiteren Rängen folgen Düsseldorf (EUR 5,90/m²), Hamburg (EUR 5,80/m²), Berlin (EUR 5,00/m²), Dresden, Köln und Leipzig mit je EUR 4,80/m² im Spitzensegment. Etwas niedriger sind die Mieten in Hannover (EUR 4,70/m²), Nürnberg (EUR 4,50/m²) und Essen (EUR 4,30/m²). Am günstigsten sind Bremen (EUR 4,20/m²) und Magdeburg (EUR 3,80/m²).
Perspektiven
• Die Banken bewerten Logistikimmobilien immer noch als Sonderfall und verkennen, dass die Flächennachfrage im Logistiksemgent nicht aus einem Verdrängungswettbewerb resultiert, sondern aus echtem Wachstum. Dementsprechend werden fast nur größere Logistikimmobilien (ab 10.000 m²) mit langen Mietvertragslaufzeiten (sieben Jahre und mehr) finanziert. U.a. hieraus resultiert die Knappheit an Logistikflächen. Tatsächlich ist die Logistikbranche sehr dynamisch, dementsprechend gibt es viele Nachfrager nach kleineren und zugleich modernen Flächenzuschnitten. Da allerdings spekulativ kaum neue Flächen auf den Markt kommen, ist das entsprechende Flächenangebot z.T. extrem knapp.
• Auch der Wunsch vieler Investoren „Modern bzw. neu, lange Mietlaufzeit, möglichst nur ein Nutzer, hohe Drittverwertbarkeit“ zielt oftmals am Markt vorbei: So ist insbesondere bei Single-Tenant-Objekten die Weiterverwertbarkeit in sieben oder zehn Jahren heute noch nicht absehbar. Demgegenüber sind bei einem modernen Logistikobjekt, das an mehrere Mieter vermietet, also flexibel teilbar ist, selbst bei temporärem (Teil-)Leerstand nach Analysen von DIP die Akzeptanz und damit die Weiterverwertbarkeit häufig höher.
Fazit
• Logistikimmobilien der neuen Generation bleiben gefragt. Die Leerstände in flexiblen und modernen Objekten sind angesichts geringer spekulativer Neuentwicklungen deutlich gesunken. Mittelfristig prognostiziert DIP daher eine weitere Flächenverknappung vor allem in Top-Standorten und dort in der Folge ein leicht steigendes Mietniveau. Dies trifft besonders auf die Großräume Ruhrgebiet, München, Rhein-Main und Leipzig-Halle zu.
• Im Gegensatz zu zahlreichen anderen Investmentsegmenten besteht im Bereich von Logistikimmobilien, aber auch Light-Industrial-Segment, faktisch ein wachstumsbedingter Zusatzbedarf. Die zunehmende Arbeitsteilung (Outsourcing), der expansive Anstieg des internationalen Handels (Spezialisierung) und starke Individualisierung von Produkten (Industrie 4.0) lassen die Frachtraten (im Trend) und die (individuellen) Produktionsflächen steigen und somit auch den Bedarf an modernen, leistungsgerechten Logistikflächen.
• Die Anforderungen der gesamten Branche (Industrie und Logistik) werden komplexer und weiter steigen. In Folge nehmen strukturelle Leerstände besonders an suboptimalen Makro- und Mikrostandorten tendenziell zu.
• Aufgrund der Dynamik der Industrie und Logistikbranche ändern sich die Anforderungen an marktfähige Logistik-/Light-Industrial-Immobilien. Dementsprechend haben Flexibilität und Wiederverwertbarkeit noch weiter an Bedeutung gewonnen.
• In Zukunft werden zum einen Standorte mit (stark) wachsender industrieller Basis weiter expandieren. Darüber hinaus setzt sich der Trend zur Entwicklung von Logistik-/Light Industrial-Immobilien an verkehrsgünstigen Knotenpunkten fort.
• Der Nachfragedruck der Handels- und Konsumlogistik (großflächig) lässt hingegen an Standorten in schrumpfenden (Bevölkerung) Regionen nach. Demgegenüber gewinnen nach Analysen von DIP kleinere zentrumsnahe Verteilstationen erheblich an Bedeutung.
Firma: AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Kontakt-Informationen:
Ansprechpartner: Thomas Glodek
Stadt: Düsseldorf
Telefon: 0211-83 91-307
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